Une personne morale dotée de capacité juridique peut parfaitement être propriétaire d’un bien ou d’un droit immobilier. Elle est à cet égard, référencée au fichier immobilier, ses éléments d’identification étant déterminés par l’article 6 du Décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière.

Lorsque des opérations de restructuration affecte une personne morale propriétaire d’un bien ou d’un droit immobilier, il appartient au notaire de faire publier au service de la publicité foncière, un acte destiné à informer du changement (décret n° 55-22, 4 jan. 1955, Art. 28, 4°, e).

L’intérêt de cette démarche prend toute importance quand le bien ou le droit immobilier fait ultérieurement l’objet d’un transfert de propriété : quel notaire ne s’est pas retrouvé à devoir authentifier la vente d’un immeuble qui était référencé au fichier immobilier au nom d’une société n’existant plus par suite d’une opération de restructuration !

1. Les obligations en matière d’authenticité

Depuis le 30 mars 2011, en suite de l’instauration dans le Code civil de l’article 710-1 par l’article 9 de la loi n° 2011-331 de modernisation des professions judiciaires et juridiques réglementées du 28 mars 2011, le dépôt au rang des minutes d’un notaire d’un acte sous seing privé, contresigné ou non, même avec reconnaissance d’écriture, ne peut donner lieu aux formalités de publicité foncière.

Une exception, même lorsqu’ils ne sont pas dressés en la forme authentique, les procès-verbaux des délibérations des assemblées générales préalables ou consécutives à l’apport de biens ou droits immobiliers à une société ou par une société peuvent être publiés au SPF à la condition d’être annexés à un acte qui en constate le dépôt au rang des minutes d’un notaire.

2. Les conséquences de l’authenticité

Il convient donc de s’interroger sur les modalités de publication en présence des opérations suivantes :

a) La dissolution de société

L’acte de dissolution n’est pas soumis à publication, même lorsque l’actif social comprend des immeubles ou des droits réels immobiliers. La dissolution ne met pas fin à la personnalité juridique de la société et c’est le partage des immeubles à la suite de la liquidation qui doit être soumis à publication car il fait passer le patrimoine immobilier de la société sur la tête de chacun des associés.

Néanmoins, même s’il n’y a pas partage, les anciens associés restant en indivision ou lorsqu’il ne reste qu’un associé, il y a lieu de procéder à la publication du document constant la clôture de la liquidation de la société. Pour satisfaire aux dispositions de l’article 710-1 du Code civil, il convient de réitérer le procès-verbal de clôture de la liquidation sous la forme notariée. Cette réitération pourra être effectuée sur la requête et avec la comparution de l’ex associé ou des anciens associés devenus indivisaires.

b) La transmission universelle du patrimoine de l’article 1844-5 alinéa 3 du Code civil

La TUP, correspond à la situation où toutes les parts ou actions d’une société sont réunies en une seule main, de sorte que la société objet de la dissolution ne comprend qu’un seul associé. Ainsi, le patrimoine social est dévolu dans son intégralité à l’associé unique. Toutefois, une précision importante doit être apportée, l’associé unique doit être une personne morale. En effet, la TUP renvoie à l’article 1844-5 alinéa 3 du Code civil, savoir à l’hypothèse de la dissolution sans liquidation. Il convient ici de rappeler que la dissolution sans liquidation ne s’applique qu’en présence d’un associé unique personne morale. En d’autres termes, en application de l’article 1844-5 alinéa 4 du Code civil, si l’associé réunissant toutes les parts entre ses mains est une personne physique, la dissolution devra être nécessairement suivie d’une liquidation.

Même s’il n’y a pas liquidation et partage, il y a lieu de procéder à la publication du document constatant le transfert de propriété de l’immeuble de la société dissoute à l’associé unique. Pour satisfaire aux dispositions de l’article 710-1 du Code civil, il convient donc de réitérer sous la forme notariée, un acte constatant la transmission universelle du patrimoine conformément aux dispositions de l’article 1844-5 alinéa 3 du Code civil. L’acte peut ainsi s’inspirer d’une attestation de propriété immobilière, la société dissoute étant le défunt et la société recevant le patrimoine social, l’héritière.

c) La fusion de société

Malgré la réforme, il convient de considérer que les dispositions de la 2ème phase du 2ème alinéa de l’article 710-1 du Code civil permettent la publication au fichier immobilier des actes de dépôt au rang des minutes des notaires de l’ensemble formé par les procès-verbaux d’assemblée générale consécutifs aux opérations d’apport et des traités de fusion ou d’apport que la dite assemblée a approuvés ou, à tout le moins, d’extraits du traité de fusion décrivant l’immeuble, l’identification des parties et l’effet relatif.

d) La transformation de société

Sont obligatoirement publiés au SPF de la situation des immeubles, les documents destinés à constater les changements de dénomination, de forme juridique ou de siège des sociétés (Décret n° 55-22, 4 jan. 1955, Art. 28 9°). Pour les sociétés commerciales, la publicité est assurée par le dépôt de l’extrait ou la copie de l’inscription au registre du commerce (K bis) et pour les autres personnes morales, par le dépôt de tout acte authentique ou sous seing privé constatant le changement de dénomination ou de siège (Décret n° 55-1350, 14 oct. 1955, Art. 70).